大阪高等裁判所平成２５年１１月２２日判決

保証委託契約に基づく保証会社の支払は，保証の履行としての代位弁済であり，賃借人による賃料の支払ではないから，賃借人の賃料不払の事実に消長をきたすものではなく，大家は債務不履行を理由に賃貸借契約を解除することができる。

事案の概要

テナントが家賃を滞納し続けたので、オーナーが賃貸借契約を解除して物件の明け渡しを求めた事案。

問題の所在

賃貸借契約に伴い保証会社が家賃保証し，滞納家賃は保証会社が支払っているから，債務不履行はないのではないか。
裁判所の判断

本件賃貸借契約の賃料等は月額７万８０００円。
本件賃貸借契約では，テナントが賃料等の支払を２ヶ月以上滞納すれば，大家は本件賃貸借契約を解除することができるところ，テナントは，平成２４年４月分～平成２５年３月分までの賃料等を支払っていない。
よって，被控訴人Ｘ１は本件賃貸借契約を解除することができる。

これに対し，テナントは，平成２４年４月分～平成２５年１月分の賃料等については，保証会社がこれを代位弁済しているから，控訴人に賃料等の不払はないと主張する。
そして，保証会社は，大家に対し，平成２４年２月～平成２５年６月まで，毎月の賃料等７万８０００円に相当する金額を代位弁済している。

本件保証委託契約のような賃貸借保証委託契約は，保証会社が賃借人の賃貸人に対する賃料支払債務を保証し，賃借人が賃料の支払を怠った場合に，保証会社が保証限度額内で賃貸人にこれを支払うこととするものであり，これにより，賃貸人にとっては安定確実な貨料収受を可能とし，賃借人にとっても容易に賃借が可能になるという利益をもたらすものであると考えられる。

しかし，賃貸借保証委託契約に基づく保証会社の支払は代位弁済であって，賃借人による賃料の支払ではないから，賃貸借契約の債務不履行の有無を判断するに当たり，保証会社による代位弁済の事実を考慮することは相当でない。

なぜなら，保証会社の保証はあくまでも保証委託契約に基づく保証の履行であって，これにより，賃借人の賃料の不払という事実に消長を来すものではなく，ひいてはこれによる賃貸借契約の解除原因事実の発生という事態を妨げるものではないことは明らかである。

よって，テナントの上記主張は理由がない。

大家のテナントによる賃料等の不払を理由とする本件賃貸借契約解除の意思表示は有効であるから，本件賃貸借契約は平成２５年３月４日に解除されたものと認めることができる。

信頼関係破壊の有無

テナントは大家に対し，平成２４年４月分～平成２５年３月分の賃料等を支払っていないことが認められる。

また，テナントは，保証会社に対する求償債務についても，平成２４年５月２日に１５万８０００円を支払っただけで，その後の支払をしていないことが認められる。

上記のとおり，テナントが大家に対する賃料等の支払を怠っていることからすると，本件賃貸借契約について，大家とテナントとの信頼関係は破壊されているものと認めるのが相当である。