建物賃貸借契約，更新料は「有効」

居住用建物を賃借した借家人が，更新料条項は消費者契約法１０条または借地借家法３０条により無効であると主張して，家主に対し，不当利得返還請求権に基づき支払済みの更新料２２万８０００円の返還を求め，反対に家主側が借家人に対し，未払更新料７万６０００円の支払を求める反訴を提起した事案について，平成23年7月15日，最高裁判所は更新料条項を有効と認め，借家人に対し，未払更新料の支払いを命じた。

本年3月においても，最高裁は敷引特約を有効としており，慣習通りの判決をしたのであるが，本件においては，更新料の法的性質について言及した。

すなわち，更新料は，期間が満了し，賃貸借契約を更新する際に，賃借人と賃貸人との間で授受される金員であるが，この性質について判決は，更新料は，一般に，賃料の補充ないし前払，賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有するものと判示した。

そして，更新料条項は，一般的には貸借契約の要素を構成しない債務を特約により賃借人に負わせるという意味において，消費者である賃借人の義務を加重するものに当たるとしつつも，更新料の性質から，更新料の支払にはおよそ経済的合理性がないなどということはできないし，また，一定の地域においては更新料の支払をする例が少なからず存することは公知の事実であること，従前，裁判上の和解手続等においても，更新料条項を当然に無効とする取扱いがされてこなかったことから，賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は，更新料の額が賃料の額，賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り，消費者契約法１０条にいう「民法第１条第２項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」には当たらないので，有効であるとした。

www.courts.go.jp/hanrei/pdf/20110715143324.pdf

最高裁判決で，敷引特約，更新料条項の各条項の有効性が認められましたが，更新料については，一体いくらまでなら「高額に過ぎる」とは言えないのか，具体的な金額が明らかとなっているわけではないので，この先も更新料条項の有効性が問題となる可能性はあります。

ちなみに，本件では１年更新で家賃2カ月分の更新料条項が有効とされたが，２年契約更新料１カ月分に慣れている当職としては，１年契約更新料２カ月というのは高額ではないかと思われるので，判決には多少違和感が残る。

しかし，更新料条項を無効とした時のインパクトを考えると，判決の方向性はやむを得ないのではなかろうか。

ただし，家主が，この判決に胡坐をかくと手痛いしっぺ返しを食らうんだろうな。。。